好地网1月8日讯（研究员吴建杰）年年底，苏州主城区共挂牌14宗地块，其中有7宗是宅地（含商住）。苏地-WG-77号地块所处的太湖新城板块自年7月后暂未推地，本次推出的地块邻近地铁4号线站点，地块综合素质较高，但同时也设置了诸多限制条件。本期好地研究院带来该宗地块的航拍图说及简评。

地块基本信息和限制条件

湾东ABC地块（苏地-WG-77号地块）位于太湖新城溪霞路东、雷山路西侧。地块由三宗地块组成，其中地块一用途为商业，地块二、三用途为住宅，总出让面积.8㎡，综合容积率2.67，总可建面积16.7万方。

限制条件

1、地块一商业计容建筑面积占总计容建筑面积的25%-40%，业态包含餐饮、娱乐、零售、超市、酒店，（含地块二、地块三规划要求配建的物业用房、居委会等）；其余为商务办公。地面以上1-3层及酒店不可分割销售且不得分割转让；其余可分割销售。

2、地块二、地块三住宅户型面积须大于等于平方米，成品住宅比例%；须配建人才公寓，人才公寓建设要求如下：

（1）按地块住宅计容面积10%的比例配建人才公寓。建成后由苏州太湖新城吴中管委会（或授权单位）按均价元/平方米进行定价购买。人才公寓套型结构应当合理，户型的建筑面积为大于平方米的户型。项目设计方案须经太湖新城吴中管委会确认并同意人才公寓配置方案后，方可报批实施。

（2）人才公寓室内的精装标准应与房地产开发经营企业同一开发项目的标准一致。违反本条规定的，不予受理竣工验收备案。

（3）人才公寓在建设过程中如设定不动产抵押权的，预（销）售时应当注销该房屋对应的不动产抵押权。

（4）房地产开发项目分期开发建设的，每一期均须配建人才公寓，后一期住宅的预（销）售许可须待前一期人才公寓结构封顶后方可申请，且前一期人才公寓交付日期不得迟于后一期住宅结构封顶。违反本条规定的，不予受理房地产开发经营企业同一开发项目分期开发的预（销）许可和竣工验收备案。

（5）开发商在取得预（销）售许可之日，须先由太湖新城吴中管委会（或授权单位）通过摇号的方式，取得同批次销售面积同比例的人才公寓房源后，余下的其它房源方可对外销售。

（6）对摇号确定的人才公寓房源，苏州太湖新城吴中管委会（或授权单位）应最迟于竣工备案后天内完成房款支付。

（7）苏州太湖新城吴中管委会（或授权单位）收购的人才公寓所配售的人才评审及人才公寓销售租赁具体操作方法，由苏州太湖新城吴中管委会另行制定。

3、商业和住宅必须同步开发建设，商业建筑进度达到±0后（以验线报告为准），住宅方可申领商品住宅预售许可。

地块简评

区位方面，地块位于吴中太湖新城休闲商务片区，目前板块内最高楼面价为建屋于年7月拿下的吴郡半岛项目，为元/㎡。相邻的越溪板块在年也未供地，目前越溪板块最高楼面价为和昌于年6月拿下的和昌熙溪里项目，为元/㎡。

交通：轨交4号线支线：连接相城中心城区、吴中中心城区，预计于今年4月试运营；有轨电车：整个吴中太湖新城规划有5条有轨电车；西环高架南沿工程：起点于石湖西路与友新路的交叉点，路线沿友新路向南跨越兴昂路、文溪路、绕城高速、天鹅荡路、东太湖路至吴江区江陵西路环湖路，预计今年8月通车；东太湖路：城市东西向景观大道。

配套：地块西面为在建中央商贸区地下空间，该项目于年8月正式开建，预计将于年年底建成；地块东北侧月1.1公里处为歌林小镇（未开业）；东北侧1.3公里处为永旺梦乐城，于年开业。

教育：地块西北侧3.7公里处为苏州北美国际高中，于年9月开始招生；西北侧2.9公里处为华东师范大学苏州实验小学，已于年开工，预计今年9月正式开学。同时根据太湖新城启动区控规，地块周边1.5公里范围内还有2所规划小学、1所中学。

景观资源：地块南面米为东太湖大堤；西南侧米处为天鹅湾，定位为城市公共开放空间核心，包括创意休闲区、主体广场区、湿地公园区和演艺体验区等分区。

航拍图说

地块分为ABC三小块，其中B地块与C地块之间为溪霞路。四至道路中东太湖路尚未畅通。地块沿东太湖路向西约处为4号线溪霞路站（今年4月试运营）。

地块周边绿化景观较佳，C地块西侧空地根据《太湖新城启动区控规》所示规划用途为公园绿地。地块南面米处为苏州湾，西南面约米处为天鹅湾，将打造成城市公共开放空间。

目前地块东侧的基础道路和环境建设基本竣工并投入使用，板块内在售楼盘同样集中于地块的东侧。目前板块内楼面价地王为建屋吴郡半岛项目地块，尚未开盘，当时拿地楼面价元/㎡。融创壹号院于年11月开盘，12月高层（毛坯）均价元/㎡。新城郡未来于年开盘6月开盘，12月高层（全装修）均价元/㎡。天地源太湖颐景于16年年初开盘，目前尾盘在售，11月高层（毛坯现房）均价20元/㎡。

地块西侧为太湖新城中央商务区，紧邻地块的为在建中央商务区地下空间，预计年年底竣工。